Imu, cedolare secca, case fantasma

I tre punti cardine su cui si gioca il futuro immobiliare italiano

Il mondo immobiliare italiano in questi giorni è stato al centro della politica finanziaria nazionale, anzi si può dire che è uno dei campi principali su cui si gioca buona parte della sopravvivenza del governo interessando anche le tasche dei cittadini.
E non vi sembri esagerato quanto affermo, perché sull’immobiliare si gioca il futuro e la tenuta finanziaria dei comuni, e il federalismo fiscale tanto caro alla Lega: stando ai diktat della Lega, i Comuni dovrebbero essere la prima linea del federalismo, ma per fare ciò, hanno bisogno di fondi e di autonomia impositiva, ovvero di potere liberamente decidere se e quanto tassare i cittadini.
Ma su cosa possono tassare i cittadini? Ovviamente sulle case, che da sempre hanno rappresentato la fonte di sostentamento finanziario dei comuni, i quali hanno mal digerito (volendo usare un eufemismo) l’abolizione dell’ICI e la rinuncia ad un gettito complessivo di 3,4 miliardi di euro.
Siccome Berlusconi non può tornare indietro, dopo che l’unico cardine realizzato della sua campagna elettorale è stata proprio l’abolizione dell’ICI (sulla diminuzione delle tasse è meglio non parlare), allora Tremonti si è inventato l’IMU, ovvero l’Imposta Municipale Unica.
Questa imposta dovrebbe sostituirne circa 24, di cui le principali sono tre: l’irpef sugli immobili, l’imposta di registro sulle transazioni immobiliari e la tassa ipotecaria catastale dovuta sui mutui, che verrebbero cancellate. Il valore complessivo di questa tassa non è da poco: si parla di circa 28,9 miliardi. La CGIA di Mestre stima un costo per cittadino, pari a 432 euro (ovviamente valore medio, i più tartassati saranno iValdostani con 704 euro, seguiti dai liguri con 670 euro). Ma quel che tutti temono è che l’IMU segni il ritorno dell’ICI sulla prima casa.
Infatti, l’ICI potrebbe tornare tramite un trucco contabile e legale che farebbe recuperare ai comuni anche i 3,4 miliardi che il governo ha tolto: è prevista, infatti, una “addizionale IMU” che sostituirebbe Tarsu, Tosap, Cosap e l’imposta sulla pubblicità, ma questa addizionale non sarebbe una semplice partita di giro, perché è vero che include le tasse suddette, ma la legge permette che siano i Comuni medesimi a scegliere l’ampiezza di questa addizionale, che quindi potrebbe superare la semplice somma dei balzelli precedentemente nominati, e di fatto permetterebbe di recuperare i 3,4 miliardi di ICI sulla prima casa che il governo Berlusconi ha tolto loro. Come si arriva alla cifra di 28,9 miliardi? Basta sommare i 10 mld circa di gettito Ici (su seconde case, immobili ad uso commerciale, artigianale, etc.) e i 5,3 mld di euro provenienti da Tarsu e Tia che già oggi confluiscono annualmente nelle casse comunali; gli oltre 8.000 Comuni d’Italia incasseranno in più quasi 13,6 mld di euro, che attualmente i proprietari di immobili versano direttamente nelle casse dello Stato. Per contro, lo Stato ridurrà i trasferimenti ai Comuni per un importo pressoché equivalente (13,6 mld di euro).
Da un lato tolgono le tasse, dall’altro le mettono con gli interessi; a pagare sarebbe, come al solito, il cittadino, in barba a chi dice che il federalismo fiscale permetterà automaticamente un risparmio sulle tasse; d’altro canto il disegno di legge delega sul federalismo dice chiaramente che per i Comuni si deve privilegiare la fiscalità connessa agli immobili.
Ovviamente questa situazione è poco gradita al premier, il quale, complice il calo nei sondaggi di questi giorni, di aumentare le tasse o di prendere scelte impopolari non ne vuole sapere e proprio per questo motivo, si vociferava che l’IMU fosse stata stralciata per essere rirpoposta tra alcuni mesi.
Ma va da sé, che se Berlusconi dovesse essere troppo recalcitrante, verrebbe a cadere un punto importante del federalismo fiscale leghista e non è detto che la Lega continuerebbe ad appoggiare il governo, da qui la considerazione iniziale sull’importanza di questo punto per la tenuta del governo.
E qui interviene Tremonti che dichiara pubblicamente che il federalismo municipale si farà, l’IMU verrà approvata (con buona pace delle proteste di Berlusconi), e che anzi si sta studiando il modo di introdurre la cedolare secca sugli affitti che dovrebbe sostituire l’irpef sugli immobili come detto poco sopra (e come l’UDC auspica come sostegno alle famiglie), girando il tutto ai comuni.
Secondo Tremonti tutto avverrà alla fine di questo mese, quindi questa settimana sarà cruciale. Il problema è che l’IMU in teoria lavora bene, ma ha un punto debole: non tutti i comuni hanno lo stesso dinamismo nel mercato immobiliare, con il risultato che l’importo complessivo dell’IMU derivante dalle imposte sulle transazioni e la tassa ipotecaria catastale sui mutui varia molto e alcuni comuni avrebbero un gettito molto scarso; questo problema si potrebbe superare con un fondo perequativo, che però non ha ancora forma, visto che si sta ancora studiando come poterlo realizzare. Tremonti afferma (cito testualmente): “Lo schema del federalismo municipale lo abbiamo scritto nella relazione presentata dal governo al Parlamento. In quello schema ci sono due ipotesi. La fase uno prevede la devoluzione ai comuni del gettito che insiste sugli immobili. Poi, c’è anche la fase due, che pensiamo di articolare nel tempo e che prevede di semplificare e unificare tutti i tributi o in un solo tributo o in pochi tributi”.
“La questione delle province è di risoluzione abbastanza semplice. Sulle Regioni invece ci sarà da discutere per non fare sbagli”. Queste le parole di Tremonti. Considerando il balletto delle settimane passate sull’abolizione delle province, mi sembrano parole un po’ troppo ottimiste, soprattutto considerando che, a parte la devolution dei beni demaniali, tutto l’impianto del federalismo deve ancora vedere la luce.
Per la cedolare secca il problema è come realizzarla, mentre la percentuale dovrebbe passare dal 45% al 23%. Attualmente chi affitta una casa, e lo dichiara, paga al Fisco il 45% di quanto ha guadagnato. Ma per tentare di ridurre il numero (altissimo) di affitti in nero, il governo ha deciso, proprio con questo decreto sul federalismo, di ridurre drasticamente la percentuale di tasse da pagare sugli affitti. Ecco allora che si dovrebbe arrivare all’approvazione, sempre entro fine luglio, di una cedolare secca sugli affitti al 23%, con ulteriori possibili sconti per i redditi bassi, accogliendo una proposta dell’UDC . Quindi un’imposta fissa con bassa aliquota Irpef (e che quindi conviene di più all’affittuario) e la cui gestione e gettito saranno devoluti ai Comuni, in cambio dei tagli che subiranno con la manovra finanziaria.
Anche questa cedolare dovrebbe vedere la luce, questa settimana che si preannuncia quindi ricca di spunti per il mondo immobiliare.
Registriamo infine l’emersione delle “case fantasma” che, tramite le rilevazioni fotografiche aeree fatte, hanno protato all’emersione di circa due milioni di case mai registrate e che adesso, in seguito agli accertamenti in corso, potrebbero determinare un gettito annuo di circa un miliardo di euro che potrebbe essere destinato proprio ai comuni per evitare un aggravio sui cittadini nell’ipotesi che l’IMU veda la luce.