Il mercato immobiliare: sale o scende?

di Gaspare Compagno

Nomisma e Tecnocasa, sostengono che il mercato immobiliare stia anticipando la ripresa economica. Anche se il mercato immobiliare risulta ingessato, con i prezzi di vendita in calo di circa un punto percentuale nel primo semestre 2010 rispetto all’analogo periodo del 2009 (mentre l’affitto risulta in discesa di circa l’1,5-2%), l’offerta nel mercato residenziale è in forte crescita. Ma è davvero così?

Ci permettiamo di nutrire qualche dubbio: per gli operatori, dall’inizio della crisi, i prezzi di vendita hanno perso il 5% del valore nominale, mentre i canoni di locazione accusano una flessione di circa il 7%; in realtà, queste sono le variazioni nominali, mentre se andiamo a guardare ai valori reali, osserviamo che i livelli sono tornati quelli di circa 5 anni fa, una perdita secca (considerando la sola inflazione) per i costruttori e le società di real estate, nonostante l’ottimismo di Nomisma che rileva come la flessione dei prezzi si stia riducendo.

Ma questo ottimismo è giustificato? Citiamo “Il Sole 24 ore” che dice: “Le flessioni dei prezzi della prima metà del 2010 sono le più contenute dell’ultimo biennio, il che prefigura un percorso di ripresa lento e graduale che non porterà aumenti nei valori prima del 2011. Questo dice Nomisma, come peraltro aveva detto l’ufficio studi Tecnocasa due giorni fa. Quindi è probabile che ciò avvenga”.

Sarebbe stupendo se, nello stesso articolo, il quotidiano non dicesse testualmente “ questo il dato che tutti i proprietari e i potenziali acquirenti di abitazioni si attendevano dall’odierna presentazione del rapporto semestrale”.

Notata la dicitura? “Il dato che tutti si attendevano”. Questa attesa, potrebbe avere involontariamente condizionato le rilevazioni, nonostante la comprovata serietà e professionalità di Nomisma e Tecnocasa?

Per avere una visione oggettiva e completa dobbiamo analizzare meglio i dati forniti e andare a vedere non in base ai valori nominali, ma ai valori reali.

Allora osserviamo che, se è vero che il calo dei prezzi è stato dell’1% a livello semestrale, a livello annuale la diminuzione diventa pari al -2,6%; le transazioni invece sono molto basse rispetto ai livelli precrisi: si parla di circa il 30% in meno rispetto al 2007.

Ma la cosa che maggiormente ci spinge a riflettere è che Nomisma, nel suo rapporto, parla esplicitamente di “sconti”. Dice infatti che “Una nota parzialmente positiva viene dal fatto che gli sconti sui prezzi hanno segnato la prima lieve riduzione, attestandosi mediamente al 13% per le case”. Flessione che viene dopo vari semestri di cali continui.

Cosa significa? Significa che in realtà, il venditore, non accusa una flessione dell’1%, ma di almeno il 13% se è disposto a concedere questa percentuale come sconto medio, perchè per concedere questa diminuzione del prezzo, la motivazione è una fondata paura di non riuscire a vendere.
E questo pone degli interrogativi inquietanti sulla tenuta finanziaria di assicurazioni, fondi di real estate e banche che finanziano i costruttori.

Similarmente, anche il mercato della locazione ha dei problemi: la flessione degli affitti vede una riduzione del 10% del canone di locazione su base reale, ma siccome la flessione è stata leggermente inferiore alla flessione dei prezzi di vendita, il rendimento della locazione per il proprietario si è riuscito a mantenere intorno al 4,8%.

Anche Tecnocasa finge ottimismo, ma in realtà dipinge un mercato non proprio idilliaco per i costruttori, infatti apertamente parla del rischio del credit crunch, ovvero la restrizione del credito operata dalle banche, che potrebbe condizionare pesantemente le vendite delle case. L’ottimismo di Tecnocasa si fonda tutto sui bassi tassi di interesse dei mutui che, secondo loro, dovrebbero incoraggiare gli acquirenti. Personalmente credo che sia una visione troppo positiva se, come invece afferma Nomisma, aumenta l’acquisto di immobili con capitale proprio (totale del 30% delle compravendite) perchè per le famiglie è difficile ricorrere al mutuo bancario.

E questa visione, non proprio ottimistica, la si percepisce se si si va a leggere quanto dichiarato da Assoedilizia, ovvero che per una ripresa del mercato immobiliare nazionale bisognerà attendere almeno 2-3 anni e che bisogna assolutamente introdurre la cedolare secca per gli affitti (come tra l’altro proposto dall’UDC). Questa affermazione di Assoedilizia è confermata da Antonio Pastore, Presidente di Borsa Immobiliare e da Lionella Maggi, presidentessa della Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari).

Proprio per questo motivo, è lecito nutrire qualche dubbio verso il facile ottimismo presentato da Nomisma e Tecnocasa. Questi sembrano dipingere un settore pronto a decollare e popolato da famiglie che sembrano non avere problemi a comprare casa, una realtà molto diversa da quella disegnata oggi dalla Svimez, che parla chiaramente di impoverimento delle famiglie italiane, e dall’ISTAT.